Типовой бизнес план доходного дома. Бизнес-план торгового центра: основные этапы реализации проекта

Это современное направление строительства, которое быстро окупает затраты и способно приносить хорошую прибыль. Главное — тщательно оценить каждый пункт и свои возможности.

Смысл возведения здания заключается в том, что вы предоставляете небольшим компаниям возможность обзавестись собственным офисом. Для этого им предлагаются две возможности.

Покупка

Компания покупает помещение в вашем центре, получая его в свое пользование окончательно. Вариант хорош тогда, когда необходимо сразу получить крупную сумму денег. Учтите, что в этом случае доход будет разовым.

Аренда

Сдача офисов в аренду повышает рентабельность плана бизнеса центров для бизнеса. Ежемесячно вы будете получать не такую крупную сумму, как за продажу. Но прибыль будет постоянной и уже со временем превысит ту, которую вы бы получили от продажи. Это более предпочтительный вариант, который и должен стать основным.

Офисная площадь

Для небольших городов нет смысла возводить высокоэтажные здания. Навряд ли здесь наберется столько предпринимателей, да и затраты будут весьма солидными. Поэтому внимание стоит обратить на постройки среднего размера.

Количество этажей

В нашем случае мы средний по размерам центр на 4 этажа. Во-первых, это позволит избежать внесения в проект дополнительных коммуникаций типа лифта. Во-вторых, из-за исторической ценности во многих маленьких городах запрещено возводить высокоэтажные здания в центре города.

Общая площадь

Общая площадь будет менее 1000 квадратных метров. Площадь каждого этажа будет составлять 200 метров квадратных. Итого площадь будет равняться 800 метров квадратных.

Количество и площадь офисов

Оптимальным вариантом станет деление этажа на 5 офисов, каждому из которых будет отведено 40 квадратных метров. Итого центра бизнеса будет сдавать в аренду 20 офисов.

Кстати , при желании вы можете уменьшить площадь офисов при помощи перегородок. Но это уже по просьбе компаний, которым столько пространства ни к чему и средств на аренду не имеется.

Земля под постройку

Место для здания стоит выбирать максимально близко к центру города, или его деловому сектору. В этом случае и стоимость аренды будет выше, и спрос куда больше. Для согласования облика здания (если речь идет о все тех же маленьких городах с историческими центрами) и для приобретения земли придется обратиться в муниципалитет. Там вам могут землю предоставить в аренду сроком лет на 50, или купить. Оцените целесообразность обоих предложений и выберите наиболее выгодное.

Финансовый план

Это самый важный пункт, ведь здесь будут названы все . Впрочем цифры усредненные, конкретно они будут зависеть от материалов для строительства, вашего региона и даже времени года. Итак, в среднем строительство обойдется в 8-10 миллионов. Если население города меньше 50 тысяч человек, то можно обойтись и в сумму около 6 миллионов рублей. Распределение будет происходить следующим образом.

Материалы

Вы удивитесь, но на материалы уйдет куда меньше средств, чем вы могли себе представить. В среднем из обозначенной выше суммы на них уйдет 40%.

Зарплата рабочим

Не сложно догадаться, что на оплату труда пойдут оставшиеся 60%. Вообще труд строителей хорошо оплачивается, и экономить на них не стоит. От их стараний будет зависеть качество здания, а, значит, и безопасность находящихся в нем людей.

Стоимость аренды

Арендная плата будет зависеть от средней цены вашего города. Так же стоит учитывать расположение центра. В среднем в бизнес-плане центра бизнеса в пункте арендной платы стоит установить цифру размером 500-700 рублей. Возможно, эта цена будет и выше. Об этом в следующем пункте.

Анализ рынка

Перед постройкой в обязательном порядке вы должны провести анализ рынка. Если в выбранном вами городе уже существуют подобные центры, вы должны стать привлекательней для клиентов во всех смыслах. Составьте список потенциальных клиентов, изучите их потребности.

Обязательно проанализируйте тенденции выбранного направления и оцените дальнейшее перспективы рынка офисной недвижимости. Постарайтесь раскрыть секрет успеха конкурентов, выявите их методики работы. Но не стоит их все повторять, вы должны создать нечто принципиально отличное, что выделит вас из всех и приведет к успеху.

Вообще анализ рынка стоит доверить специалистам, которые как раз занимаются подобными исследованиями. Не поскупитесь заплатить определенную сумму, от этого вложения будет зависеть ваша прибыль в дальнейшем.

Окупаемость

Это один из главных пунктов, который интересует предпринимателей. Нет смысла затевать проект, вкладывать в него время и средства, если тот в конечном результате окажется провальным. Итак, какую прибыль принесет нам бизнес-центр?

Расчет прибыли от арендной платы за год

Итак, изначально мы указали, что на четырех этажах расположится 20 офисов. Площадь каждого — 40 квадратных метров. В общей сложности мы имеем 800 квадратных метров, с которых ежемесячно будем получать арендную плату. Её для наших расчетов возьмем по минимуму — 500 рублей за квадратный метр.

800*500=400000

Итого за 1 месяц при учете полной сдачи офисов в аренду мы будем получать 400 тысяч рублей. За год эта сумма будет составлять 4,8 миллионов рублей. Вывод — за 2 года постройка бизнес-центра окупит себя полностью.

Подведем итог

Подводя итог можно сказать, что является высокорентабельным предприятием и при наличии средств и возможности его реализация себя оправдывает. Поэтому если мысль о возведении подобного центра уже приходила в вашу голову, смело говорите ей «да»!

Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к N-му рынку» разработан на основании решения общего собрания Участников Общества с ограниченной ответственностью «Маркет Сити».

Div class="contentByTheme__wrapper" style=" padding: 18px 18px 10px 18px;">

Бизнес-план разработан в соответствии с «Рекомендациями по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов», утвержденных приказом Министерства Экономики Республики Беларусь от 31.03.1999 года №25.

Общество с ограниченной ответственностью «Маркет Сити» зарегистрировано решением Мингорисполкома от 01.07.2001г. №01072001 в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №190190190. Главным направлением деятельности предприятия является создание высококлассных объектов недвижимости, управление ими, эксплуатирование и обслуживание, а также оказание клиентам сопутствующих услуг.

Целью инвестиционного проекта является строительство современного торгово-выставочного центра в центре Минска на территории, примыкающей к N-му рынку. Общая площадь объекта составит около 7400,0 м.кв., в т.ч. полезная (площадь торговых магазинов) около 4000,0 м.кв. Срок строительства – 12 месяцев.

Расчет основных финансово-экономических показателей бизнес-плана произведен за 4 года развития предприятия.

Необходимый объем инвестиций для реализации проекта составляет около 4,2 млн. долларов США, из которых:

• 0,2 млн. долларов США собственные средства предприятия (уставный капитал);
• 2,0 млн. долларов США - долевое участие;
• 2,0 млн. долларов США - банковский кредит.

Дольщикам в качестве компенсации затрат будут переданы торговые помещения общей площадью 2750,0 м.кв.

Возврат банковского кредита, возмещение всех иных затрат, связанных с реализацией проекта, будет осуществляться за счет получения прибыли от эксплуатации собственной части торговых помещений (4650,0 м.кв.). Поступление выручки будет идти по двум направлениям: сдача в аренду (1550,0 м.кв.) и продажа торговых площадей (3100,0 м.кв.). Данный вариант использования площадей позволит предприятию получить достаточную выручку для своевременного исполнения своих обязательств перед бюджетом, внебюджетными органами, поставщиками, возмещения собственных затрат, связанных с эксплуатацией торгово-выставочного комплекса, создаст необходимые условия для погашения кредитной задолженности в течение 2-х лет с уплатой процентов по ставке 24% годовых (основной долг и проценты погашаются с первого месяца получения выручки).

Проведенный в бизнес-плане финансово-экономический анализ показал, что проект строительства торгово-выставочного центра в центре Минска на территории, прилегающей к N-му рынку, является экономически эффективным. При соблюдении всех запланированных параметров возвратность произведенных инвестиций обеспечивается в течение 28 месяцев (2 года 4 месяца). Динамическая окупаемость проекта достигается после 3,5 лет развития предприятия. Чистый дисконтированный доход за 4 года составит 153 946 долларов США, внутренняя норма доходности составляет 32%, индекс рентабельности – 1,08.

Реализация проекта имеет огромное социальное значение для города. Для обеспечения бесперебойной работы торгово-выставочного центра будет создано около 40 новых рабочих мест, на площадях самого торгово-выставочного центра возможно организовать работу более 200 магазинов, что предполагает занятость как минимум еще 400 человек. Кроме того, в бюджеты различных уровней предприятием будет уплачено более 1,5 млн. долларов США налоговых и приравненных к ним платежей.

Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к N-му рынку позволит удовлетворить имеющийся спрос со стороны экспонентов товаров на свободные торговые площади, разрешить проблему насыщения непродовольственного рынка высококачественной разноплановой продукцией промышленного производства, обеспечить достижение социального эффекта, благоприятно отразится на архитектурной застройке города, будет способствовать развитию местной инфраструктуры и превращению Минска в современную европейскую столицу.

1. Характеристика предприятия

1.1 Паспорт предприятия

1.2 Описание предприятия

Общество с ограниченной ответственностью «Маркет Сити» зарегистрировано решением Мингорисполкома от 01.07.2001г. №01072001 в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №190190190.

В соответствии с Уставом участниками общества являются следующие юридические и физические лица:

• ООО «Маркет Строй» – 45% уставного фонда
• ООО «Сити Билд» – 45% уставного фонда
• Петров Петр Петрович – 5% уставного фонда
• Яковлев Яков Яковлевич – 3% уставного фонда
• Алексеев Алексей Алексеевич – 2% уставного фонда

Согласно Уставу ООО «Маркет Сити» имеет самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, открывать расчетный, валютный и другие счета в учреждениях банков, иметь печать, штампы и иные реквизиты со своим наименованием.

Основной целью деятельности Общества является осуществление хозяйственной деятельности, направленной на извлечение прибыли и удовлетворение интересов Участников Общества и членов трудового коллектива.

Управление Обществом осуществляет общее собрание Участников Общества и директор Общества. В настоящее время директором Общества является Кузнецов Антон Антонович, за которым закреплено право представлять Общество без доверенности в отношениях с государственными органами Республики Беларусь и других государств, юридическими и физическими лицами, распоряжаться имуществом и средствами Общества в пределах своей компетенции, заключать договоры, открывать в банках расчетные и другие счета.

Главный бухгалтер – Демянич Светлана Викторовна.

Предметом деятельности предприятия является:

• розничная торговля, кроме торговли автомобилями и мотоциклами;
• благоустройство и продажа недвижимого имущества;
• покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• эксплуатация и сдача внаем собственного имущества;
• услуги по хранению транспортных средств, принадлежащих гражданам;
• аренда прочих машин и оборудования, не включенных в другие группировки;
• деятельность в области архитектуры, инженерная и техническая деятельность, связанная с гражданским строительством;
• реклама
• прочее

1.3 Описание отрасли

ООО «Маркет Сити» является молодым предприятием, главным направлением деятельности которого является создание высококлассных объектов недвижимости, управление ими, эксплуатирование и обслуживание, а также оказание клиентам сопутствующих услуг.

Как отдельная ветвь бизнеса, создание многопрофильных высококлассных объектов недвижимости, управление ими (самостоятельная эксплуатация, сдача в аренду, организация торгово-выставочных павильонов, спортивно-развлекательных центров и т.д.), их обслуживание зародилась недавно и в своем развитии прошла несколько этапов.

Первые шаги были сделаны в середине 90-х годов 20 века и были связаны с зарождением рынка недвижимости в Беларуси и г. Минске в частности. Как правило, весь бизнес в то время сводился к сдаче в аренду юридическим лицам отдельных помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Многие из имевшихся помещений не соответствовали по своим эксплуатационным и потребительским свойствам требованиям потенциальных клиентов, к тому же незначительное количество имевшихся свободных объектов недвижимости порождало значительный спрос на них.

Для второго этапа (середина 90-х конец 90-х 20 века) было характерно незначительное строительство новых объектов недвижимости, появление отдельных долгостроев, приватизация отдельных объектов коммунальной собственности. Слабое развитие рынка недвижимости было вызвано незначительными финансовыми возможностями отечественных инвесторов, скудной ресурсной базой банковской системы, неразвитостью законодательной базы, дороговизной новых современных строительных материалов, отсутствием достаточного опыта их использования в строительстве. Поэтому редкие попытки в реализации проектов строительства высококлассных зданий, отвечающих самым современным европейским требованиям, часто оставались не услышанными. Характерным этапом для этого периода является лишь увеличение площади сдаваемых в аренду помещений за счет использования ресурсов гостиниц города, отдельных административных зданий и социально-культурных комплексов.

Третий этап – современный, характеризуется созданием на территории города отдельно стоящих многопрофильных объектов недвижимости. Разные по функциональному назначению (торгово-выставочные центры, минирынки, спортивно-развлекательные центры, офисные центры или симбиоз из вышеперечисленных) они постепенно появляются в различных районах Минска, органично вписываются в архитектуру города, способствуют развитию социальной инфраструктуры и тем самым благоприятно воздействуют на превращение Минска в современную европейскую столицу.

Участие в строительстве высококлассных объектов недвижимости, управление ими и их обслуживание является одной из приоритетных целей нашего предприятия. Бурное развитие данного направления предполагается в ближайшие 5-10 лет, по прошествии которых сформируется окончательный рынок крупных многопрофильных объектов недвижимости, и новому предприятию будет значительно труднее закрепиться в данной сфере, набрать собственную клиентскую базу и осуществлять деятельность по управлению имуществом.

Наиболее быстрый возврат инвестиций происходит от строительства и эксплуатации торгово-выставочных центров. На первом этапе ООО «Маркет Сити» планирует осуществлять участие в строительстве объектов недвижимости именно этого профиля. С одной стороны, это позволит закрепиться на рынке, с другой стороны, обеспечит поступление постоянного дохода, что придаст предприятию большую свободу для развития бизнеса в дальнейшем.

В данном бизнес-плане описан проект строительства и эксплуатации ООО «Маркет Сити» торгово-выставочного центра на территории, прилегающей к N-му рынку, расположенному в центральной части г. Минска.

1.4 Цели и задачи предприятия по реализации проекта

Приоритетная цель ООО «Маркет Сити» при реализации проекта строительства торгово-выставочного центра - максимальное удовлетворение запросов будущих экспонентов товаров и потребителей их продукции. Это, в свою очередь, предполагало решение следующих задач:

• определение местонахождения будущего торгово-выставочного центра;
• получение необходимых решений местных органов власти, для осуществления проекта;
• разработка проекта и его реализация (строительство и эксплуатация).

При выборе местонахождения торгового центра основными факторами выступали близость к центральным районам города, значительные потребительские потоки, хорошее транспортное сообщением (наличие стоянок такси, близость метро, наличие автобусных, трамвайных линий), близость финансово-кредитных учреждений, банков, престижных ресторанов, гостиниц, других объектов городской инфраструктуры.

В этом плане, район N-ого рынка наиболее полно соответствует данным требованиям. В выходные дни минимальное число жителей города, приезжающих на рынок за продуктами, составляет около 250 тысяч человек, среднедневной оборот на рынке колеблется в пределах 0,5-0,7 млн. долларов США в будние дни и 1,2–1,5 млн. долларов США в выходные дни. Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к рынку делает его весьма привлекательным перед другими аналогичными объектами, в связи с чем, со стороны экспонентов товаров существует устойчиво высокий спрос на наличие свободных торговых площадей в данном районе города.

Проведенные по нашему заказу Агентством «ПРОСТО» социологические исследования показали, что единственный в этом районе недавно построенный ТВЦ «BigShop», не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос на свободные торговые помещения. Как минимум более 200 индивидуальных предпринимателей и около 25 фирм, хоть сейчас, готовы организовать торговлю на территориях, близко расположенных к рынку. Потенциальный рост спроса на торговые помещения в ближайшие 2–3 года может составить минимум 200%, за счет притока экспонентов товаров с рынков расположенных на территории стадионов «Динамо» и «Трактор».

В этой связи, строительство в данном районе современного торгового центра, нисколько не уступающего по своим техническим и эксплуатационным характеристикам аналогичным объектам, способно удовлетворить имеющийся спрос экспонентов товаров на выставочные площади и разрешить проблему насыщения рынка высококачественной разноплановой продукцией промышленного производства.

Кроме того, необходимо отметить, что строительство в районе N-ого рынка нового торгово-выставочного комплекса предусмотрено городской программой строительства и благоустройства.

В части получения необходимых разрешений от местных органов власти ООО «Маркет Сити» проведена значительная работа. В Комитет по инвестициям был подан необходимый пакет документов для принятия решения о возможности строительства нашим предприятием торгово-выставочного центра на территории прилегающей к N-му рынку. Документально подтверждены гарантии внесения необходимых сумм в бюджет города для развития местной инфраструктуры, получено предварительное согласие отдельных фирм на долевое участие в проекте и др.

К настоящему времени Минским городским исполнительным комитетом разрешено ООО «Маркет Сити» параллельное производство проектно изыскательских и строительно-монтажных работ по проекту строительства торгово-выставочного комплекса на территории прилегающей к N-му рынку, получена схема размещения объекта, а также проводится необходимая работа по утверждению архитектурной части проекта. После утверждения проектно-сметной документации на проект соответствующие изменения будут внесены в границы землепользования с оформлением соответствующих документов.

Сам проект условно можно разделить на две части: непосредственное строительство торгово-выставочного центра, а также благоустройство прилегающей к нему территории. По предварительным расчетам объем капиталовложений составит около 4–4,2 млн. долларов США. Источниками финансирования выступят собственные средства – около 200 тыс. долларов США (уставный фонд), в оставшейся части привлеченный капитал (банковский кредит, долевое участие). Строительство объекта под ключ планируется завершить в течение одного года, этому будет способствовать разрешение на параллельное производство проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ (ПИР и СМР), которое позволит максимально сократить длительность инвестиционной части проекта.

Собственные средства предприятия сформированы на 100% путем внесения учредителями денежных средств, из которых 90% приходится на юридических лиц, 10% на физических. Юридические лица, являющиеся нашими учредителями смогут выступить гарантами возврата кредита (ов), который (ые) ООО «Маркет Сити» планирует получить для реализации проекта. Учитывая финансовые возможности поручителей, определено, что максимальный размер кредита, на который может рассчитывать предприятие, составляет около 2 млн. долларов США в эквиваленте. Остальные денежные средства (2 млн. долларов США) будут привлечены по долевому участию. Сумма долевого участия в последствии может снизиться, если предприятию удастся найти дополнительные гарантии.

Исходные условия, принятые в данном бизнес-плане представлены в следующей таблице.

Таблица 1

При расчете показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия, окупаемости проекта налоговое бремя рассчитывалось исходя из следующих данных:

Таблица 2

1.5 Предлагаемая методика оценки

Расчет эффективности проекта, срока окупаемости инвестиций осуществлялся методом дисконтирования.

К показателям эффективности относятся следующие расчетные коэффициенты:

• Чистый дисконтированный доход (ЧДД), величина полученная дисконтированием (при постоянной ставке дисконтирования для каждого года проекта) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течение горизонта расчета проекта:

П(t) – чистые потоки наличности в годы t =1, 2, 3, …, T;

Т – горизонт расчета;

Кt – коэффициент дисконтирования.

Условием приемлемости инвестиционного проекта является положительное значение данного показателя.

• Внутренняя норма доходности (ВНД) рассчитывается путем нахождения ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций (ЧДД=0).

Значение показателя ВНД, при котором проект можно считать приемлемым для инвестирования, должно быть больше принятой ставки дисконтирования.

• Индекс рентабельности (доходности) (ИР) рассчитывается по следующей формуле:

ЧДД – чистый дисконтированный доход,

ДИ - дисконтированная стоимость инвестиций за период реализации проекта.

Инвестиционные проекты эффективны при ИР > 1.

• Простой срок окупаемости – период времени, с которого поступления от производственной деятельности предприятия перекрывают объем инвестиций (расходов) в проект.

• Динамический срок окупаемости – расчет показателя осуществляется по накопительному дисконтированному чистому потоку наличности и равен периоду времени, с которого этот накопленный дисконтированный поток примет положительное значение.

2. Описание услуги. Анализ рынков сбыта. Стратегия предприятия.

2.1 Описание услуги

ООО «Маркет Сити» планирует построить на территории прилегающей к N-му рынку многоуровневый торгово-выставочный центр, общая площадь которого будет составлять около 7 400,0 м. кв., в т.ч. полезная (непосредственно сами магазины и торговые ячейки) около 4 000,0 м. кв.

Оценка имеющегося спроса на торговые помещения в данном районе города свидетельствует о его устойчивом росте. Данной ситуации способствуют следующие обстоятельства: благоприятное месторасположение, позитивно сформировавшийся имидж действующего ТВЦ «BigShop», высокая степень удовлетворения потребителями своих потребностей, средний уровень цен на большинство товаров продовольственного назначения и промышленного производства, удобство и быстрота для простых потребителей в кратчайшие сроки получить широкий перечень услуг.

Построенные торговые площади (за исключением построенных по долевому участию) предполагается эксплуатировать самостоятельно путем их сдачу в аренду, часть помещений планируется к продаже (см. ниже).

Как услуга, аренда, не нова, однако новое ее «исполнение» всегда привлекательно и целесообразно к исполнению. Что значит новое исполнение? Если спросить любого предпринимателя мечтает ли он иметь просторный магазин, офис, торговую точку в центре Минска, обеспеченные холодной и горячей водой, телефоном, необходимой электрикой, построенные с использованием современных строительных материалов, соответствующие современным экологическим, санитарным, пожарным нормам, оснащенные системой сигнализации, находящиеся на пересечении главных потребительских потоков, любой из них скажет да. Главный вопрос будет заключаться в цене, гарантиях исполнения обязательств и перспективах развития бизнеса.

Перспективность сдачи в аренду торговых помещений в районе N-го рынка – это как аксиома, не требующая доказательства. Наличие в Минске таких районов единично, а потому строительство торговых помещений здесь оправдано.

Поскольку аренда - услуга не вещественная, основные требования экспонентами товаров будут предъявляться к качеству сдаваемых площадей.

Основные характеристики планируемых к строительству торговых помещений перечислены ниже:

• горячее и холодное водоснабжение;
• центральное отопление;
• пожарно-охранная сигнализация;
• телефонизация
• современная отделка (подвесные потолки, использование высококачественной плитки для облицовки стен и укладки пола, установка оконных и дверных ПВХ систем, установка современных светильников и т.д.)
• для удобства потребителей и их потенциальных покупателей в здании торгового центра будут установлены лифты, а также эскалаторы (обычно в 2-х, 3-х этажных зданиях лифты не устанавливаются).

Иными словами ООО «Маркет Сити» планирует построить торговые помещения, отвечающие самым высоким требованиям потребителей.

Необходимо отметить, что спрос на торговые площади во многом зависит от спроса на торговые услуги.

Исследования, проведенные Агентством «ПРОСТО», показывают, что в настоящее время в Минске происходят позитивные изменения в части преобразований в сфере розничной торговли промышленными товарами. Это связано с несколькими причинами.

Первое. Значительное повышение потребительской культуры населения, и, как следствие этого, повышение требований к организациям, оказывающим соответствующие услуги.

Второе. В городе уже открыты несколько торговых центров, организующих выставки-продажи широкого спектра товаров. Несмотря на ряд недостатков, этими предприятиями предлагается качественно новый уровень услуг, привлекающих потребителей.

Третье. Экономическая ситуация в Беларуси, и в г. Минске, в частности, позволяет судить о появлении стабильной платежеспособной группы населения, которая с каждым годом хоть и незначительно, но увеличивается. Кроме того, объемы расходов данной группы потребителей в общей сумме расходов всех потребителей также увеличиваются.

По мнению Агентства «ПРОСТО» данная тенденция сохранится в ближайшие 5-6 лет, что достаточно позитивно настраивает в части перспективности ведения бизнеса.

2.2 Анализ рынка сбыта

В настоящее время рынок аренды торговых площадей в районе N-ого рынка сформирован следующими участниками: ТВЦ «BigShop», ТВЦ «Астра», ВЦ «Пассаж». Если первый из них, находится на территории, непосредственно примыкающей к территории N-ого рынка, то двое последних находятся несколько в стороне от него, однако они расположены по пути следования потребителей из метро к рынку.

Доля каждого из них определена в таблице.

Рынок аренды торговых площадей и доли его участников

Таблица 3

Из приведенных данных видно, что строительство ООО «Маркет Сити» торгово-выставочного центра, общая площадь которого будет составлять около 7 400,0 м. кв., сделает его крупным участником, способным значительно потеснить действующие предприятия и повлиять на уровень складывающихся цен.

Определим минимальную и максимальную долю ООО «Маркет Сити» на рынке аренды торговых помещений. Краткая характеристика торгово-выставочного центра (далее ТВЦ «Маркет Сити»), который будет построен, представлена ниже:

Таблица 4

Данные цифры посчитаны примерно и взяты на основании разрабатываемого архитектурного проекта.

Как видно из таблицы наименьший процент полезной площади соответствует 2-му и 3-му этажам Корпуса 2, именно для строительства этих площадей будут привлекаться дольщики. Таким образом, их доля в проекте (по площади) будет составлять 37%, а доля ООО «Маркет Сити» 63%. Как упоминалось выше, часть помещений в ТВЦ «Маркет Сити» планируется к продаже. С целью достижения максимального эффекта в управлении имуществом к продаже (полностью или частично) планируются большие магазины, которые будут расположены на 1-ом этаже обоих Корпусов (большие магазины труднее сдать в аренду, чем небольшие).

Принимая во внимание изложенное максимальная доля ООО «Маркет Сити» на рынке аренды торговых площадей может составить 28% = 4 650: 16 400*100%; минимальная доля – 9,5% = 1 550: 16 400*100%.

В денежном выражении долю предприятия можно оценить следующим образом. В настоящее время средний размер арендной ставки за 1 м. кв. полезной площади в данном районе города составляет около 6 долларов США в сутки, что равносильно 6,7 млн. долларам США в год. Появление ТВЦ «Маркет Сити» приведет к снижению арендной ставки, однако минимальный ее уровень вряд ли опустится ниже 3 долларов США за 1 м. кв. в сутки (согласно данным Агентства «ПРОСТО»).

Учитывая изложенное, получим, что при самой низкой цене (3$) годовой объем рынка аренды будет составлять 7,1 млн. долларов США, в том числе минимальная доля ООО «Маркет Сити» 0,9 млн. долларов США, максимальная доля – 2,7 млн. долларов США.

2.3 Основные конкуренты

N-ий рынок – территория для города незначительная – 1 квартал, однако на его площади компактно расположились продуктовый рынок, ТВЦ «BigShop», строящийся ТВЦ «Маркет Сити». Кроме того, в непосредственной близости расположены еще 2 торгово-выставочных центра «Астра» и «Пассаж». Перечисленные выше торгово-выставочные комплексы и составят круг возможных конкурентов нашего предприятия. Рассмотрим их подробнее.

Из действующих предприятий ТВЦ «BigShop» выделяется своей престижностью, отличным имиджем, удачно разрекламированным брендом. Этот комплекс отличен от ТВЦ «Астра» и ТЦ «Пассаж» множеством эксклюзивных моделей, представленных экспонентами товаров, наличием значительного количества высококлассных товаров. Кроме того, наличие собственной вместительной и недорогой парковки делает этот наиболее посещаемый центр еще более привлекательным в глазах любого посетителя.

ТВЦ «Астра» резко контрастирует с ТВЦ «BigShop», поскольку в расположенных на его площадях торговых ячейках в большинстве случаев торгуют товарами повседневного спроса (стиральные порошки, моющие средства, зубные пасты и т.д.), отдельными категориями продуктов питания (прежде всего консервы детского питания). Уровень предложения одежды, обуви, бытовых товаров не отличается широким разнообразием и ориентирован на менее обеспеченные слои населения, что само собой подразумевает несколько худшее качество реализуемых там товаров.

Выставочный центр «Пассаж» предлагает более качественный подбор товаров для потребителей, чем ТВЦ «Астра», и ориентирован на среднего покупателя, однако в большинстве своем уступает ТВЦ «BigShop» и в ассортименте, и в качестве, и в престижности.

Принимая во внимание изложенное, считаем, что основной конкурент ООО «Маркет Сити» - это ТВЦ «BigShop». Это пока единственный комплекс, который за счет своих внутренних резервов, хоть и незначительно, но может увеличить полезную торговую площадь (за счет переоборудования отдельных ячеек путем их расширения и укрупнения), соответствует современным нормам технической безопасности и обладающий солидной репутацией, как самый крупный и популярный торговый центр в Минске.

Появление ООО «Маркет Сити» значительно расширит предложение готовых к эксплуатации торговых площадей, чем позволит максимально удовлетворить имеющийся спрос экспонентов товаров на свободные торговые площади, приведет к снижению ставки аренды, что в свою очередь благоприятно отразится на увеличении товарооборота продавцов товаров и их заинтересованности в сохранении торгового места в данном районе города.

2.4 Стратегия вхождения на рынок

Строительство высококлассных объектов недвижимости, управление ими и их обслуживание является одной из приоритетных целей предприятия.

Задача стать одним из ведущих участников рынка недвижимости для ООО «Маркет Сити» вполне выполнима. Исходные условия хозяйствования для всех участников, в принципе, одинаковы. Кто первым сможет развить свою материальную и клиентскую базу, тот и будет определять основные направления развития рынка недвижимости в будущем.

Стратегия предприятия при реализации проекта ТВЦ «Маркет Сити» связана с решением следующих задач:

• строительство современного торгового центра в максимально короткий период (в течение одного года) без ущерба качеству строительства;
• привлечение к сотрудничеству профессионалов и высококлассных специалистов, использование новых технологий с целью повышения эксплуатационных характеристик здания, создания экспонентам товаров благоприятных условий для торговли, обеспечения дополнительных удобств для покупателей при посещении торгового центра;
• индивидуальный подход к каждому клиенту при разрешении любых вопросов, начиная от размера торгового помещения, его месторасположения, наличия внутри павильона специальных приспособлений, заканчивая урегулированием условий цены, вариантов оплаты, сроков действия договоров, возможности расширения или приобретения части помещений в собственность.

При формировании собственной клиентской базы ставка будет сделана на привлечение «качественного» экспонента, способного платить до 100 - 105 долларов США арендной платы за 1 м. кв. в месяц. Имеющийся в настоящее время значительный неудовлетворенный спрос на свободные торговые помещения позволит предприятию пойти на подобный шаг, что в свою очередь положительно отразится на имидже ТВЦ «Маркет Сити», как «качественного» торгового центра, и повышении внимания со стороны покупателей. Дальнейший шаг при формировании клиентской базы связан с определение перспективных клиентов из числа первичной базы, т.к. гораздо проще и лучше сотрудничать с клиентом, которому доверяешь. На определение перспективного клиента потребуется некоторое время (до 5-6 месяцев), однако это оправдано, поскольку своевременное и полное исполнение обязательств обеими сторонами позволяет добиваться большей стабильности, управляемости и эффективности.

Подобный вариант формирования клиентской базы не случаен. ООО «Маркет Сити» в настоящее время проводит работу по изучению возможности строительства торгово-выставочных центров на иных строительных площадках города. Наиболее привлекательным местом является район старого города, который ничуть не уступает N-ому рынку по выгодности месторасположения, наличия необходимой инфраструктуры, объемах финансовых потоков. Работы по строительству нового проекта могут начаться через год-полтора, т.е. как раз сразу после ввода в эксплуатацию ТВЦ «Маркет Сити», и уже тогда нашим первым клиентам можно будет сразу предложить перспективное сотрудничество – обоюдно выгодное.

3. Производственный план

3.1 Описание проекта

Проектом Строительства ТВЦ «Маркет Сити» предусмотрено возведение двух торговых корпусов соединенных между собой переходной рампой, а также благоустройство прилегающей территории.

В основу Архитектурно-планировочного решения благоустройства прилегающих территорий заложен принцип соответствия современным требованиям эстетизации городской среды с учетом сложившейся застройки.

В виду интенсивной эксплуатации территории, наличия многослойных асфальтобетонных, бетонных покрытий практически по всей площади строительства, проектом благоустройства будет заложен значительный объем работ по разборке оснований, отвозке лишнего грунта и мусора.

Пешеходная зона будет выполнена в виде бульвара, оборудованного цветниками, площадками отдыха, торшерами наружного освещения, скамьями и цветочницами.

Площадь благоустройства около 25 тыс. м. кв., в т.ч. площадь декоративного мощения – 15 тыс. м. кв., площадь озеленения – 10 тыс. м. кв.

Декоративное мощение пешеходной зоны планируется производить из мелкоразмерной бетонной плитки с рисунком, установки элементов благоустройства из цветного пластобетона (декоративных бордюров) и малых архитектурных форм. Наружное освещение будет выполнено светильниками с натриевыми лампами, устанавливаемыми на металлических колонах-торшерах.

Участок, отведенный под строительство торговых корпусов, примыкает к территории N-ого рынка. На участке имеются одноэтажные ветхие строения подсобного назначения, подлежащие сносу и инженерные сети подлежащие реконструкции и выносу. Рельеф участка спокойный.

Проект вертикальной планировки здания будет увязан с ранее выпущенными проектами. Покрытие внутреннего двора и проезда будет выполнено из асфальтобетона, тротуар из плитки с возможностью проезда транспорта.

Отсутствие на участке зеленых насаждений, а также напряженные и хаотичные потоки потребителей обусловили отсутствие стационарных участков зелени. Озеленение предполагается выполнить переносными цветочницами и небольшими деревьями в кадках на весенне-летний период.

Согласно проекту Корпус 1 будет представлять собой 2-х этажное здание с подвалом, Корпус 2 – 3-х этажное здание.

В подвале Корпуса 1 будут размещены общественные сан. узлы, на первом этаже предполагается разместить магазины, торговые павильоны, кафе на 40 посадочных мест (1 этаж). На первом этаже Корпуса 2 – на внутренних территориях будет размещен блок обработки мусорных отходов, на территориях выходящих к N-му рынку - магазины. На 2-ом и 3-ем этажах будут размещены магазины.

Для удобства перемещения покупателей в обоих корпусах предусмотрены лифты, а в Корпусе 2 также предусмотрены две ленты эскалаторов.

Двухэтажное здание с подвалом с размерами в осях 39*42 м., высота этажа 3,3 метра. На отметке минус 2,5 метра будет предусмотрен общественный туалет размерами в осях 33*33 м., высота до низа выступающих конструкций 2,5 м. Фундамент под общественный туалет будет выполнен в виде монолитной железобетонной плиты, под остальную часть здания из монолитных железобетонных столбов. Каркас здания будет выполнен из монолитного железобетона, наружные стены и перегородки из газосиликатных блоков с последующей штукатуркой внутри. На всю высоту стен будет произведена облицовка глазурованной плиткой, пол – выложен плиткой ГРЭС, потолок выполнен из подвесного алюминиевого профиля. С наружи фасад здания частично будет оштукатурен, частично отделан декоративными панелями.

Блок будет оборудован системой вентиляции, системой отопления, канализацией, холодной и горячей водой. На первом и втором этажах блока будет предусмотрено кафе с бытовыми и вспомогательными помещениями.

Трехэтажное здание с размерами в осях 27*81 м., высота этажа 3,3 м. Фундаменты, каркас здания будут выполнены из монолитного железобетона, лестничные марши и площадки из сборных железобетонных конструкций, наружные стены и перегородки из газосиликатных блоков, двери и витражи из алюминиевого профиля, кровля - совмещенная, рулонная с внутренним водостоком. Внутренней отделкой будет предусмотрено оштукатуривание стен, полы будут выложены плиткой ГРЭС, крыльца и проступи - гранитными и мозаичными панелями, потолки оборудованы подвесными панелями. Блок также будет оборудован центральной системой отопления, канализацией, холодной и горячей водой, системой вентиляции.

Предполагаемый срок строительства 1 год, ориентировочная стоимость проекта в долларовом эквиваленте – 4,0-4,2 млн. долларов США.

Проект предполагается осуществить за счет собственных и привлеченных средств (банковский кредит и долевое участие).

3.2 Выбор генерального подрядчика. Объем капиталовложений, сроки выполнения ПИР и СМР

Для реализации проекта ООО «Маркет сити» проведен тендер по определению генерального подрядчика.

Результаты тендера следующие.

Таблица 5

Из таблицы видно, что наиболее приемлемые условия сотрудничества предложены ООО «БелСтрой». Данное предприятие пользуется залуженным авторитетом на рынке нового строительства в Минске, имеет необходимые лицензии на проведение широкого спектра строительно-монтажных работ, имеет огромную практику строительства, успешно применяет новые технологии в работе, имеет высококвалифицированный штат и обширный собственный парк машин и механизмов. Кроме того, учитывая выгодность предложения ООО «Белстрой» по цене и сроку выполнения объема СМР, конкурсной комиссией было принято решение заключить договор генерального подряда именно с этим предприятием. С целью наименьших потерь времени при перечислении денежных средств Генподрядчику, а от него Субподрядчикам, в договоре генерального подряда предусмотрена возможность ООО «Маркет сити» с согласия генподрядчика самостоятельно заключать отдельные договора с субподрядчиками на выполнение тех или иных ПИР и СМР, приобретение материалов.

Календарный график выполнения работ и примерный объем финансирования представлен в таблице 6 (см. ниже).

Приведенные ниже данные об объемах инвестиций достаточно условны, их размер оговорен с проектировщиком объекта, а также согласован с генеральным подрядчиком.

Таблица 6

3.3 Издержки по хозяйственной деятельности предприятия

Затраты, связанные с ведением хозяйственной деятельности, являются одним из важных обобщающих показателей деятельности предприятия, отражающих эффективность использования ресурсов, результаты внедрения новых технологий, совершенствования организации труда и управления.

При расчете потребности в трудовых ресурсах и заработной платы будем исходить из организационно-штатной структуры предприятия.

Организационно-штатная структура предприятия

Общая численность по предприятию планируется в количестве 39 человек.

Общее руководство по предприятию будет осуществлять директор. На бухгалтерию будет возложен объем работы, связанный с отражением хозяйственных операций в балансе предприятия, работа с дебиторами/кредиторами, финансовое планирование и т.д. Юридическое сопровождение хозяйственных операций, кадровая работа, делопроизводство будет возложено на юрисконсульта. Эксплуатация здания, обслуживание находящихся внутри приборов (механизмов) будет возложена на отдел эксплуатации, непосредственное руководство которым будет осуществлять заместитель директора. В обязанности заместителя будет входить соблюдение необходимых условий для нормальной эксплуатации здания, в т.ч. контроль за расходованием электро- и теплоэнергии, обеспечение соответствующего обслуживания со стороны коммунальных служб, обеспечение охраны ТВЦ и т.д.

В целом, штатным расписанием планируется сформировать отдел эксплуатации в составе 35 единиц, из которых:

1 – заместитель директора;

20 – охрана (4 смены по 5 человек, в каждой смене будет предусмотрена должность начальника смены, работа смены по режиму сутки через трое);

8 – уборщицы (за каждой будет закреплен отдельный участок работы, режим работы совпадает режимом работы торгового центра, т.е. около 26 дней в месяц, рабочая смена около 6,7 часов в день);

5 – эксплуатирующее звено (2 электрика, 2 сантехника, инженер по подъемному оборудованию)

Данная организационная структура является примерной и со временем будет скорректирована с учетом складывающихся условий хозяйствования и объективной необходимости увеличения/уменьшения штата.

В перспективе (через год, полтора) планируется создать также отдел строительства, однако конкретные решения по этому вопросу будут приниматься позже, поэтому при расчете затрат на трудовые ресурсы данная позиция не учитывалась.

На сегодняшний день для обеспечения нормальной эксплуатации здания оговоренная выше организационная структура обеспечивает минимально необходимый штат сотрудников. Расчет затрат по его содержанию представлен в таблице 7.

Необходимо отметить, что при расчете финансово-экономических показателей ООО «Маркет Сити» рассматривалось два варианта реализации проекта: максимальный и минимальный.

Максимальный вариант назван так потому, что за рассматриваемые 4 года реализации проекта достигается больший экономический эффект. Он предполагает следующие существенные моменты: строительство объекта в течение одного года, объем необходимых инвестиций 4,2 млн. долларов США, по долевому участию передаются 2 750,0 м. кв. полезной площади (37% от всей площади объекта), доход поступает от сдачи в аренду оставшейся у предприятия площади.

Минимальный план отличается от максимального тем, что из остающихся в распоряжении ООО «Маркет Сити» 4650,0 м.кв. общей площади, 3100,0 м.кв. предполагается продать (полезная – 1 930,0 м.кв.), в аренду будет передан 2-ой этаж Корпуса 1, общая площадь которого составляет 1550,0 м.кв, в т.ч. полезная 970,0 м.кв.

В дальнейшем, в тексте бизнес-плана будут представлены данные, рассчитанные по минимальному бизнес-плану, финансово-экономические показатели максимального бизнес-плана будут оформлены в виде приложения к настоящей работе.

Таблица 7. Расчет затрат трудовых ресурсов

Для расчета амортизации определим балансовую стоимость объекта и ее распределение между ООО «Маркет Сити», дольщиками и продаваемой частью. По долевому участию планируется построить 2 750,0 м.кв.(37% от общей площади ТВЦ «Маркет Сити»), к продаже предполагается площадь 3 100,0 м.кв. (42% от общей площади). Балансовая стоимость всего объекта складывается из суммы всех капиталовложений за минусом НДС (4 200 000 – НДС 16,67% = 3 500 000) плюс проценты начисленные по инвестиционному кредиту до момента ввода в эксплуатацию (269 800 долларов США). Распределение балансовой стоимости по статьям расходов (Благоустройство, Торговый центр), а также между участниками проекта представлено в таблице 8:

Таблица 8

В свою очередь начисление амортизации ООО «Маркет Сити» по периодам реализации проекта распределиться следующим образом.

Таблица 9

Общие затраты, связанные с эксплуатацией помещений торгового центра представлены в таблице 10.

Таблица 10

Из таблицы видно, что наибольший удельный вес в затратах, связанных с эксплуатацией торгового центра, составляют расходы на содержание персонала (от 65% до 75% в зависимости от периода: в летний период доля расходов на персонал выше, поскольку снижаются расходы на отопление и коммунальное обслуживание).

Второе место в структуре себестоимости занимают затраты, связанные с возмещением коммунальных услуг и расходов на приобретение тепло- и электроэнергии. Данные о возможных расходах тепло- и электроэнергии рассчитаны примерно на основании информации предоставленной ТВЦ «BigShop».

Уровень рекламных затрат предприятия планируется в пределах не более 1% от выручки, что не выше нормативов, определенных действующим законодательством. Этого будет достаточно для поддержания необходимого имиджа, тем более что, месторасположение самого ТВЦ «Маркет Сити» является хорошей рекламой. В первый год рекламный бюджет несколько выше, что связано с проведением рекламной акции по привлечению экспонентов товаров.

Учредителями предприятия при определении целесообразности реализации проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» было выдвинуто обязательное требование, чтобы эксплуатацию объекта осуществляло одно предприятие, что связано с необходимостью поддержания единого внешнего и внутреннего вида здания, недопущения изменения действующих систем обслуживания, которые могут привести к ухудшению эксплуатационных характеристик комплекса. Поскольку предполагается, что полное обслуживание здания будет осуществлять ООО «Маркет Сити», то единственным источником снижения наших затрат является их частичная компенсация, со стороны дольщиков и иных владельцев. На сегодняшний день достаточно трудно оценить сумму компенсации, однако если предположить, что большая часть здания будет принадлежать иным владельцам, то возможная сумма компенсации только по расходам на заработную плату может составить более 50%. Эту сумму предприятие сможет использовать для погашения собственных обязательств. В данной работе сумма возможной компенсации не учитывалась.

4. Финансово-экономический план

Основной целью анализа финансового планирования является оценка риска возврата инвестиций.

Стоимость проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» составляет около 4,2 млн. долларов США, половина из которых будет получена в форме кредита, вторая половина - от дольщиков. Компенсация затрат дольщиков составит 2-ой и 3-ий этаж ТВЦ «Маркет Сити». Собственные инвестиционные затраты предприятия будут возмещаться за счет эксплуатации оставшейся части торговых помещений.

Если предположить, что плата за кредитные ресурсы будет установлена в размере 24% (на настоящий момент это самая высокая процентная ставка), то общий размер задолженности перед банком составит около 2 380 000 долларов США (Таблица 15).

На основании полученной расчетной информации об объемах затрат по возврату кредита, компенсации собственных расходов, необходимых для эксплуатации торгового центра, ООО «Маркет Сити» был произведен расчет минимально необходимой к получению выручки.

4.1 Выручка от реализации проекта. Чистая прибыль

Выручка предприятия будет складываться за счет сдачи в аренду торговых площадей юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Кроме того, часть дохода будет получена от передачи отдельных помещений дольщикам, и продажи иным заинтересованным лицам. Рассмотрим отдельно каждое направление.

Выручка от аренды. Необходимо отметить, что при определении ставки арендной платы за 1 м.кв. торговых площадей, предприятие исходило из текущих цен, складывающихся на данном рынке и возможности их изменения, в связи с появлением нового крупного участника. В настоящее время средний размер арендной ставки составляет около 6 долларов США за 1 м. кв. в сутки. С приходом на рынок недвижимости ООО «Маркет Сити» ставка аренды снизится, однако минимальное ее значение вряд ли окажется ниже 3 долларов США. В первый год эксплуатации торгово-выставочного центра считаем возможным установить ставку арендной платы на уровне 4 долларов США за 1 м.кв. в сутки. При среднем количестве рабочих дней в месяц – 26, выручка за месяц будет составлять 100 880 долларов США = 970 *4*26.

В случае изменения конъюнктуры на рынке недвижимости, возможного появления новых крупных участников и др., предприятие сможет снизить уровень арендной ставки до 3 долларов США, тогда размер ежемесячной выручки составит 75 660 долларов США. В данной работе снижение ставки аренды предусмотрено с 3-его года развития предприятия.

Часть дохода предприятие планирует получить от передачи помещений дольщикам, и продажи иным заинтересованным лицам.

Согласно предварительным договоренностям с ООО «ИнжПроджект» и ОДО «Бизнес-С», которые выступят дольщиками в строительстве 2 750,0 м.кв. торговых площадей, от них будет получена сумма эквивалентная двум миллионам долларов США. Таким образом, средняя цена за 1 м.кв. по долевому участию составит 727 долларов США, в то время как средняя себестоимость строительства одного метра составит – 568 долларов США. Разница между указанными ценами и составит доход предприятия (без учета уплаты налогов).

При определении цены продажи 1 м. кв. иным заинтересованным лицам ООО «Маркет Сити» исходило из результатов торгов, проводимых администрацией Мингорисполкома по продаже объектов коммунальной собственности.

Необходимые данные предоставляют результаты состоявшегося «__» ______ 2001 года N-ого аукциона по продаже объектов коммунальной собственности г.Минска.

Краткая характеристика объекта, реализованного на аукционе:

• нежилые помещения на 1-ом этаже в жилом доме в микрорайоне улиц В.Х. и К-ва (напротив N-ого рынка);
• профиль использования: создание объектов торговли, бытового (сервисного) обслуживания, общественного питания или под административные функции;
• ввод в эксплуатацию - до 31.12.2002 года.
• степень готовности: по устной информации представителей ГП «УКС Мингорисполкома» 10%.
• общая площадь лотов, выставленная на торги – 2209,7 м.кв.

Как видно, указанный выше объект по своим техническим характеристикам, производственному назначению полностью соответствует ТВЦ «Маркет сити», строительство которого предусмотрено по проекту.

Результаты аукциона по лотам свидетельствуют о следующем. Общая площадь проданных помещений – 2209,7 м.кв., т.е. 100%. Стоимость покупки 1 м.кв. колебалась от 750 долларов США до 950 долларов США. Полные расходы на оплату приобретенных лотов составили более 1,8 млн. долларов США.

Используя указанную информацию, степень готовности проданного объекта, условно можно оценить минимальную продажную стоимость 1 м.кв. торговых павильонов в размере 800 долларов США.

Таким образом, по проекту средний доход от продажи торговых площадей может составить 2,48 млн. долларов США.

В целом, доход ООО «Маркет Сити» по периодам реализации проекта распределится следующим образом:

Таблица 11

Полученные расчетные данные об объемах затрат, а также объемах предполагаемых доходов позволяют рассчитать Чистую прибыль от реализации проекта (Таблица 12).

Из представленных ниже расчетов видно, что, уже начиная с первого периода эксплуатации ТВЦ «Маркет Сити», предприятие способно получить прибыль, достаточную для полного покрытия процентов по банковскому кредиту. Необходимо обратить внимание, что налоговое бремя в каждом из рассматриваемых периодов не превышает 25% от полученной выручки. Прежде всего, это связано с минимально уплачиваемыми суммами НДС по проекту. Согласно действующему законодательству, накопленный предприятием за период строительства НДС (700 000 долларов США= 4 200 000 / 6), принимается к зачету каждый месяц в сумме 1/12. Учитывая тот факт, что за первый полный год работы ТВЦ «Маркет сити» не сможет в полном объеме принять к зачету сумму накопленного налога, неучтенный остаток будет приниматься к зачету в последующие периоды эксплуатации, что позволит на протяжении 2,5 лет сэкономить более 350 тыс. долларов США.

Объем чистых затрат (без учета амортизации) в выручке в течение всего периода реализации проекта (за исключением третьего) колеблется в пределах 10–15%, в то же время удельный вес Прибыли остающейся в распоряжении предприятия по всем периодам реализации проекта, за исключением первого, не снижался ниже 40%, что свидетельствует, во-первых, о значительном экономическом потенциале проекта, во-вторых, о реальной способности ООО «Маркет Сити» в полном объеме обслуживать привлечение заемного каптала.

Таблица 12

4.2 Погашение обязательств по банковскому кредиту. Поток денежных средств по предприятию. Прогнозный баланс

Расчет затрат, связанных с обслуживаем банковского кредита, производился исходя из ставки привлечения в размере 24% годовых. Общая сумма долга, подлежащая возврату в банк, с учетом графика погашения составит около 2,38 млн. долларов США. График погашения обязательств представлен в следующей таблице:

Таблица 13

Из сводного расчета погашения долговых обязательств по проекту вытекает, что предприятие сможет полностью рассчитаться перед банком за 2 года. Погашение столь значительной суммы за короткий период времени достигается, прежде всего, за счет продажи значительной части торговых площадей.

Аренда торговых площадей, как вид деятельности, относится к категории высокорентабельных отраслей рынка недвижимости, аккумулирующих значительные финансовые потоки. Как правило, приток денежных средств по предприятию характеризуется своевременностью и стабильностью поступления (раз в месяц), дебиторская задолженность редко превышает 1-2% от предполагаемой суммы поступлений и закрывается в течение одного двух дней после ее образования. Расходы по обслуживанию торговых площадей стандартны и стабильны, их значительное колебание может быть вызвано лишь действием каких-либо непреодолимых факторов. В связи с этим прогнозирование потока денежных средств по предприятию выглядит достаточно просто (Таблица 14).

Таблица 14

Из таблицы видно, что к моменту погашения кредита излишек денежных средств по предприятию составляет около 34 тыс. долларов США, а за весь рассматриваемый период реализации проекта ООО «Маркет Сити» будет способно сформировать собственные оборотные средства в размере более одного миллиона долларов. Для упрощения расчета эффективности проекта, проведения анализа по отслеживанию изменений в ресурсной базе предприятия, накопление оборотных средств отражалось по расчетному счету предприятия. Фактически это свободные деньги, которые предприятие сможет направить на реализацию иных инвестиционных проектов. Данный факт найдет свое отражение в прогнозном балансе предприятия (Таблица 16).

Необходимо дополнительно отметить, что на период строительства, хозяйственная деятельность предприятия будет финансироваться за счет привлеченных займов, общая сумма которых составит около 43 тыс. долларов США, а период полного расчета по ним придется на 3-е полугодие.

Более подробные данные о потоке денежных средств по предприятию представлены в Таблице 15.

Таблица 15

№ - номер периода

Мес – календарный месяц

% - сумма процентов по банковскому кредиту, рассчитанная за отчетный период

% НИ – сумма процентов нарастающим итогом

ОН – остаток денежных средств на начало отчетного периода

НДС – расходы по уплате Налога на добавленную стоимость

2 с/х - расходы по уплате сельскохозяйственного и местного налогов

Н При – расходы по уплате налога на прибыль и транспортного сбора

НН – расходы по уплате налога на недвижимость

С/с – затраты по функционированию предприятия с учетом косвенных налогов

Приход – приток денежных средств в отчетном периоде

ОП – остаток для погашения обязательств по кредиту и займам

%тек – расходы по уплате текущих процентов, начисляемых после ввода объекта в эксплуатацию

%эксп – расходы по уплате процентов, начисленных до ввода объекта в эксплуатацию.

Данная таблица отражает примерное движение денежных средств по предприятию за каждый месяц реализации проекта в пределах четырех лет развития. Смещение границ календарного месяца по позициям НДС, 2 с/х, Н При, означает, что данные налоги уплачиваются в следующем периоде после отчетного, при этом их сумма соответствует сумме Прочих краткосрочных обязательств в таблице прогнозного баланса предприятия (Таблица 16).

Формирование прогнозного баланса предприятия производилось на основании рассчитанных данных о стоимости незавершенного производства, основных фондов, текущих активов, а также акционерного капитала, долгосрочных и краткосрочных обязательств.

Как видно из Таблицы 16, за период с момента ввода объекта в эксплуатацию, валюта баланса увеличится на 90%, составив в конце рассматриваемого периода 1 938 310 долларов США. При чем структура пассивов измениться кардинально. Если для первых периодов характерно значительное превышение заемных средств над собственными, то к концу рассматриваемого периода доля собственных средств в структуре пассивов составляет около 95%.

В структуре активов выделяются две наибольшие позиции: стоимость основных фондов, а также сумма оборотных средств, учитываемая по расчетному счету предприятия. По строке прочие текущие активы отражается сумма НДС к зачету на конец расчетного периода. Произведенный расчет свидетельствует, что, начиная с 9-ого полугодия, предприятие начнет уплачивать НДС, что в свою очередь скажется на уменьшении суммы текущих активов и снижении показателей ликвидности предприятия.

Еще раз необходимо отметить, что подобный баланс не отражает реальной ситуации и сформирован с некоторыми допущениями, оговоренными выше.

Таблица 16

Из проведенного анализа можно сделать вывод, что за период реализации проекта на предприятии будут созданы благоприятные условия для накопления собственного капитала, начиная с 3-его полугодия ООО «Маркет Сити» будет способно вести свою деятельность на условиях полного самофинансирования, что скажется на снижении затрат по реализации иных инвестиционных проектов.

5. Эффективность проекта

Анализ эффективности инвестиций осуществлялся методом дисконтирования.

Суть метода заключается в приведении будущих затрат по проекту и поступлений от него к начальному моменту реализации проекта, и расчете на основании полученных результатов показателей эффективности.

Ставка дисконтирования, принятая при расчете чистого потока наличности (Таблица 17), составляет 24% годовых и соответствует фактической ставке процента по долгосрочным кредитам банка.

Таблица 17

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и показывает абсолютную величину прибыли, приведенную к началу реализации проекта. В расчетном варианте ЧДД = 153 946 долларов США, что больше 1 и позволяет говорить об эффективности проекта.

Дополнительный расчет таких показателей как, Внутренняя норма доходности (ВНД) и Индекс рентабельности (ИР), свидетельствуют о следующем.

В нашем случае значение показателя ВНД, при котором проект можно считать приемлемым для инвестирования, должно быть больше принятой ставки дисконтирования, т.е. ставки по кредиту.

Расчетное значение ВНД составляет около 32% годовых, а разница в 8% пунктов есть ничто иное, как «запас прочности» по проекту. Таким образом, при повышении ставки по банковскому кредиту в пределах 8%, можно говорить об эффективности инвестиций и возможности реализации проекта, но с одной оговоркой: если достигается минимально допустимая норма доходности по предприятию. В нынешней ситуации, когда количество реализуемых инвестиционных проектов совсем незначительно и достаточно трудно найти альтернативный вариант вложения капитала, при установлении минимальной нормы доходности исходят, как правило, из уровня в пределах 3%-5%. ООО «Маркет Сити» будет ориентироваться на уровень доходности 5%.

Расчетное значение показателя ИР по проекту составляет 1,08, т.е. каждый вложенный в проект доллар приносит чистых 8 центов прибыли. При этом максимальная ставка по кредиту, при которой достигается минимальная доходность, составляет около 27%.

В части расчета срока окупаемости получаем следующие данные.

Приток наличности превысит полный отток наличности в течение 5-го периода (строка 11 Таблицы 17), т.е. простой срок окупаемости проекта составит около 28 месяцев. С учетом дисконтирования динамическая окупаемость проекта будет достигнута к концу 7-ого периода (строка 16 Таблицы 17), т.е. 42 месяца.

Срок окупаемости инвестиций меньше 5 лет, что соответствует требованиям Национального банка Республики Беларусь, предъявляемым в части финансирования коммерческими банками инвестиционных проектов клиентов.

На основании изложенного можно сделать вывод о целесообразности реализации проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» в районе N-ого рынка. Возврат необходимого объема инвестиций в сумме 4,2 млн. долларов США достигается в пределах 28 месяцев, динамическая окупаемость достигается к 42 месяцу развития предприятия, чистый дисконтированный проект от реализации проекта составляет 153 946 долларов США, внутренняя норма доходности составляет 32% годовых при ставке дисконтирования 24% годовых, индекс рентабельности – 1,08.

Сравнение показателей минимального и максимального бизне-планов по проекту строительства ТВЦ «Маркет Сити» на территории прилегающей к N-му рынку.

Таблица 1

Таблица 2. Затраты связанные с ведением хозяйственной деятельности

Таблица 3. Выручка от реализации проекта

Расчет чистой прибыли по проекту

Таблица 4

Погашение долговых обязательств по кредиту

Таблица 5

Поток денежных средств по предприятию

Поток денежных средств по месяцам реализации проекта

Таблица 7

Прогнозный баланс предприятия

Таблица 8

Чистый поток наличности по предприятию

Таблица 9